בית צמוד קרקע מוקף שדות ירוקים הוא חלום של רבים ואם נתקלתם במודעה של רכישת נחלה במושב, ודאי חשבתם שזה נראה כמו חלום שמתגשם בדמות השקעת נדל"ן משתלמת.
אבל רכישת נחלה היא קצת שונה לעומת רכישת דירה, או צמודי קרקע בעיר ולכן, כדאי להכיר את האותיות הקטנות ולקבל ליווי של משרד נדל"ן מקצועי – לפני שמתחילים תהליך רכישת נחלה במושב.
קניית משק חקלאי לעומת עסקת נדל"ן רגילה
כיום קיים מרחב פעולה גדול לרוכשי נחלות חקלאיות, הכולל בניה למגורים במסגרת התב"ע, בניית בית שלישי צמוד דופן ואף בית רביעי, ביטול רצף בין דורי, פיצול לטובת ילד נוסף, או צד ג' ועוד – בכפוף לתשלום דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל.
עם זאת, חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בין נחלה למכירה לבין דירה למכירה ואת ההיבטים השונים בתהליך המכירה, כי רכישת נחלה זו עסקת נדל"ן, אבל קצת אחרת…
מחירי נחלות במושבים
מחירי נחלות במושבים משתנים בהתאם למיקום המושב וכן בהתאם למצב הנחלה – למשל האם ביצעו פיצול נחלה. בהתאם לנתונים השונים, מחיר נחלה יכול לנוע בין עשרות מיליונים לנחלה ועד מיליונים בודדים.
מחיר נטו נחלה
מחיר נטו לנחלה הוא מחיר שניתן על ידי המוכר והכוונה היא שהמחיר כולל את המיסים הצפויים לחול על תהליך המכירה לצד עלויות נוספות. אלא שקשה לצפות מראש את המחיר המלא של הנחלה, עד שמבצעים את כל הבדיקות החשובות, כמו מס רכישה ברכישת נחלה, מס שבח במכירת נחלה וכן הלאה.
הרכב נחלה
נחלה במושב מחולקת לחלקות שונות, לרוב לפי החלוקה הבאה:
חלקה א' – שטח רצוף על פני מספר דונמים שבו קיימת חלקת מגורים ושטח חקלאי. בחלקה זו ניתן להקים (ברוב המושבים) גם מבנים לפעילות שאינה חקלאית, כמו צימרים.
חלקה ב' – מיועדת לעיבוד חקלאי של המחזיק בנחלה.
חלקה ג' – מיוחדת לעיבוד חקלאי ומהווה חלק מהרכוש המשותף של המושב.
מה זה פיצול נחלה?
פיצול נחלה חקלאית במושבים מאפשר חלוקה של מגרש המגורים (חלקה א') ליחידות שונות אותן ניתן להוריש או למכור באופן נפרד.
כיום בעלי נחלות יכולים לפצל ולהפריד מגרשים למגורים מתוך חלקת המגורים, לחתום על חוזה חכירה ולרשום את החלקה המפוצלת כיחידה עצמאית ונפרדת.
דמי רכישה במכירת נחלה
דמי רכישת נחלה הוא כינוי למס אותו משלמים לרשות מקרקעי ישראל עבור העברת זכויות בנחלה ולמעשה מאפשר כיום את רכישת מלוא הזכויות בנחלה מרמ"י – כולל מלוא הזכויות למגורים בבניה, הקיימות והעתידיות, הקיימות בחלקת המגורים.
זכויות בנחלה במושב
שלא כמו נכסים אחרים, נחלה במושב אינה רשומה בטאבו או בחברה המשכנת, אלא במספר רשויות שונות:
- אגודה שיתופית של המושב
- רשות מקרקעי ישראל
- הסוכנות היהודית (במקרים מסוימים)
בדיקת זכויות הרשומים בנחלה – יש לבצע בדיקת זכויות הרשומים בנחלה מול רשות מקרקעי ישראל – רמ"י. מהם תקבלו גם מידע על המצב המשפטי של הנחלה.
גבולות הנחלה – בדיקה חיונית לביצוע בתחילת התהליך כדי לוודא שלא היו שינויים או חריגות לאורך השנים. מומלץ להיעזר בשירותי מודד מקצועי ומפת מדידה עדכנית.
זכויות רשומות באגודה – חשוב לקבל מהאגודה השיתופית את רישום בעל הזכויות כפי שהוא מופיע בתיעודים שלה, גודל וגבולות הנחלה וכל מידע רלוונטי נוסף.
בן ממשיך – יש לבדוק את מצבו של הבן הממשיך, התחייבויות קודמות של המוכרים לבני משפחתם כדי למנוע מצב של עיכוב העברת זכויות.
חריגות בניה – יש לבדוק את מצבה החוקי של הבניה בנחלה מול רמ"י ומול הועדה המקומית.
שימוש חורג – הכוונה היא לשינוי הייעוד החקלאי המקורי של הנחלה לצרכים אחרים, כמו תיירות למשל.
נחלה פרטית למכירה
נחלה פרטית היא נחלה שאינה שייכת למושב, אלא רשומה בטאבו על שם בעלי הקרקע. הליך רכישה של נחלה כזאת עשוי להיות קל ומהיר יותר, עם פחות גורמים מעורבים, אם כי נחלות פרטיות הן נדירות יותר לעומת נחלות במושבים.
משרד תיווך ושיווק נדל"ן – גב השקעות מעניק ללקוחותיו ליווי צמוד, ייעוץ ותמיכה מלאה בכל תהליכי בחירת נכס ומו"מ בין הצדדים.
בנוסף – אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי בהתקשרות מול גורמי חוץ ואנשי מקצוע, כולל עורכי דין, שמאים, יועצים משפטיים וכל מי שדרוש כדי לעבור בהצלחה את תהליכי הבדיקה והעסקה תוך הקפדה על מקצועיות, דיסקרטיות ואמינות – עד לשביעות רצונכם המלאה.
צרו קשר למידע נוסף!
